Quel bail choisir pour mettre son logement en location ?

juin 21, 2024 Par Damien Renneville

Le bail de location est un contrat écrit qui formalise l’accord entre un propriétaire et un locataire pour la location d’un bien immobilier. Il définit, entre autres, la durée de la location, le montant du loyer, les conditions de résiliation, et les responsabilités en matière d’entretien et de réparations. En tant que propriétaire, ce document vous est essentiel pour garantir une certaine sécurité, notamment en matière juridique. Découvrons ensemble quel type de bail sera le plus adapté pour la mise en location de votre logement. 

Le bail de location est-il obligatoire ?

Oui, le bail de location est obligatoire en France. La loi exige qu’un contrat écrit soit établi pour toute location d’un logement, qu’il soit vide ou meublé. Ce contrat doit respecter un certain nombre de clauses obligatoires. Pour rappel, en cas de location de logement sans bail écrit, le propriétaire s’expose à des risques juridiques, mais limite aussi sa capacité à faire valoir ses droits. Il est donc d’autant plus important de faire appel à un professionnel de l’immobilier. En confiant un mandat de gestion locative à une agence immobilière, cette dernière prendra en charge l’intégralité de ce qui a trait à la location du logement : annonce immobilière, choix du locataire, mais également la rédaction du bail de location. 

1/ Le bail de location vide

Le bail de location vide est le bail standard pour la location d’un logement non meublé. Il offre une durée minimale de 3 ans pour les particuliers et 6 ans pour les personnes morales, avec une possibilité de reconduction tacite. Il s’agit du bail par défaut, qui ne comporte aucune condition d’éligibilité pour le locataire et nécessite seulement que le logement ne soit pas meublé. Ce type de bail offre une certaine stabilité pour le locataire tout en permettant au propriétaire de récupérer son bien sous certaines conditions après avoir respecté les délais de préavis requis.

Pour un bail vide, le propriétaire peut demander jusqu’à 1 mois de loyer (hors charges) en tant que dépôt de garantie. Le préavis pour donner congé est de 3 mois pour le locataire, pouvant être ramené à 1 mois en zone tendue, et 6 mois pour le propriétaire.

Voici un autre article intéressant : Guide pour rédiger un contrat de bail de location meublée

2/ Le bail de location meublée

La location meublée est de plus en plus prisée par les investisseurs pour la fiscalité avantageuse qu’offre le statut de loueur en meublé non professionnel, dit “statut LMNP”, mais également par les locataires pour sa flexibilité. Toutefois, le bail d’un logement loué meublé nécessite de respecter plusieurs conditions, à savoir : 

  • le logement doit être la résidence principale du locataire ;
  • la bail doit avoir une durée minimale d’un an ou 9 mois pour un locataire étudiant ;
  • le délai de préavis est de 1 mois pour le locataire, 3 mois pour le propriétaire ;
  • une liste de meubles obligatoires pour être catégorisé comme “logement meublé” ;
  • le dépôt de garantie correspond au maximum à 2 mois de loyer (hors charges).

Ce type de bail convient parfaitement aux locataires en quête de mobilité et aux propriétaires désirant optimiser leur rendement locatif grâce à une fiscalité avantageuse.

3/ Le bail mobilité pour les actifs et les étudiants

Le bail mobilité est une solution adaptée aux besoins temporaires des actifs en formation, en mission ou en mutation, ainsi que des étudiants. D’une durée de 1 à 10 mois, ce bail offre une grande souplesse et aucune obligation pour le dépôt de garantie.

Il répond à une demande croissante de flexibilité dans le marché locatif. Tout comme le bail meublé classique, le bail mobilité implique un certain ameublement défini par la loi. Toutefois, à l’inverse, il ne nécessite pas que le logement soit la résidence principale du locataire

4/ Le bail de location saisonnière

Pour les propriétaires souhaitant louer leur bien pour de courtes périodes, le bail de location saisonnière est idéal. Il permet de louer un logement pour une durée maximale de 90 jours, souvent à des vacanciers. Bien que très rentable, ce type de location requiert une gestion active et une bonne connaissance de la réglementation locale, notamment en matière d’enregistrement et d’encadrement des loyers.

En effet, pour louer un logement avec un bail saisonnier, il est parfois nécessaire au propriétaire de se déclarer auprès de la mairie référente ou auprès de l’Administration fiscale.

Concernant le dépôt de garantie, aucune réglementation ne l’impose, il est donc à la libre appréciation des parties. Le contrat de location peut également impliquer un acompte ou des arrhes. Un bail de location saisonnière doit ainsi comporter une partie sur les conditions de paiement

Quel bail privilégier pour une colocation ?

La colocation est une formule de plus en plus courante qui peut être mise en place avec différents types de baux : 

  • un bail individuel pour chaque colocataire, qui offre une grande flexibilité et permet d’optimiser le rendement locatif en optimisant les périodes de vacances locative ;
  • un bail unique pour l’ensemble des colocataires, ce qui simplifie la gestion mais nécessite une bonne entente entre eux.